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上市房企负债存货双激增房价下行或小步慢跑

发布时间:2019-08-16 19:55:15

  在楼市调控影响下,房地产上市公司的负债和存货双双激增。上半年,上市房企存货、负债均超万亿元,同比上涨 9%。业内人士认为,9月楼市交易量反弹与价格下跌同时出现是大概率事件,但开发商资金面相对好于2008年,房价将随推盘释放小幅下行,四季度将出现房价环比负增长,而经过较长一段时间的调整,预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。

  从中报来看,124家上市房企销售业绩出现明显分化,强者恒强之势越发显现。上半年,全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元,同比增长8.4%。其中,“招保万金”营业收入为484. 亿元,占到三成。同时,全部124家房地产上市公司净利润为204.7亿元,同比增长16%。其中“招保万金”占据了近四成。

  值得注意的是,受楼市限购政策影响,企业整体资金状况较年初继续恶化。截至8月 1日,存货1.0 万亿元,同比增长 9%;总负债1.17万亿元,同比增长 9%。大多数房企的资产负债率超过70%,其中,中小企业的资金压力更大。

  来自莫尼塔的9月地产开发商调研显示,开发商对9月楼市交易量环比回升的一致性预期非常强,其中供给增长与价格调整同时带来需求的恢复性反弹是主要原因。而对交易量反弹的预期使得开发商对现金流状况的判断略有好转,但仍然有一半以上的受访开发商的现金流水平环比在进一步变差。

  尽管现金流在恶化,库存加速增长,价格调整是大势所趋,但是,在中金公司房地产行业分析师白宏炜看来,目前上市房企77%平均净负债率要好于2008年的高峰值86%,开发商短期资金压力小,在手现金多,应对调整空间足,因此,主动降价调整动力远不如2008年,价格下行将小步慢跑。

  对于未来房价走势,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为,流动性对楼市影响较大,M1(狭义货币供应量)可被视为是楼市的先行指标,M1增幅持续下降且低位运行,能够直接促使楼市降温。预期今年四季度货币政策将出现局部松动,对于楼市的利空影响也会随之衰减。他预计,四季度M1增幅触底,按此推算,9月或四季度,将出现房价环比负增长。在M1增幅触底回升后5至6个月左右,也即明年二季度或三季度,房价同比增幅可能触底,明年上半年,环比增幅可能触底。房价在保持较长一段时间的调整后,预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。

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